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Droits et devoirs...
La signature d'un contrat de location implique pour chacune des
parties au contrat, des obligations, dont la nature est définie par la
loi du 6 juillet 1989. Si l'une
des parties ne respecte pas ses obligations, il n'est évidemment pas
possible à l'autre de se faire justice elle-même : elle doit
d'abord procéder à une mise en demeure, puis, à
défaut de réaction, saisir le tribunal d'instance, toujours
compétent en matière de location. Le locataire ne peut notamment
en aucun cas s'abstenir de payer son loyer au prétexte, même
avéré, que le propriétaire ne respecte pas ses propres
obligations.
Si vous êtes propriétaire Vos obligations sont les suivantes :
- délivrer au locataire le logement en bon état
d'usage et de réparation. Les équipements mentionnés au
contrat de location doivent également être en bon état de
fonctionnement. Vous pouvez, avec votre locataire, convenir dans le bail qu'il
effectuera certains travaux normalement à votre charge, travaux dont le
coût sera imputé sur le loyer ; il faudra alors également
prévoir les conditions de remboursement de ces travaux en cas de
départ anticipé de votre locataire ;
Le logement donné en location doit
être décent et conforme à des normes minimales
d'habitabilité fixées par décret (à
paraître). S'il ne l'est pas, le locataire peut demander à son
bailleur de faire réaliser les travaux nécessaires. En l'absence
d'accord entre les parties, le juge peut être saisi et fixer la nature
des travaux à réaliser et le délai de leur
exécution ; à défaut de mise en conformité du
logement, dans les conditions fixées par le juge, celui-ci pourra
imposer une réduction du montant du loyer. A noter que le locataire a
tout intérêt à demander cette mise en conformité, y
compris devant le juge, car s'il ne le fait pas et qu'il
bénéficie d'allocations de logement, celles-ci peuvent lui
être supprimées.
- assurer à votre locataire la jouissance paisible du
logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire
obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux,
auraient fait l'objet de la clause expresse relative aux travaux
mentionnée ci-dessus ;
- entretenir les locaux en état de servir à
l'usage prévu par le contrat, c'est-à-dire un usage d'habitation
ou mixte d'habitation et professionnel. Vous serez donc obligé de
procéder à toutes les réparations, autres que locatives,
nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal
des locaux loués ;
- ne pas vous opposer aux aménagements
réalisés par votre locataire. Attention, il s'agit des simples
aménagements, et non de travaux qui constitueraient une transformation
du logement. Par exemple, si votre locataire veut changer les moquettes ou les
papiers peints, vous ne pourrez vous y opposer ; en revanche, vous êtes
en droit de vous opposer à des travaux plus lourds : destruction d'une
cloison, remplacement d'une moquette par du carrelage, ... Et si votre
locataire prend l'initiative de réaliser de tels travaux sans votre
accord, et que ces travaux posent un problème de sécurité,
vous pourrez même exiger une remise immédiate des locaux en
l'état.
Si vous êtes locataire Vous êtes tenu à certaines obligations, qui ne se
limitent pas au seul paiement du loyer et des charges. Attention, le
non-respect de vos obligations peut permettre à votre
propriétaire de ne pas renouveler votre bail, voire même, dans
les cas les plus graves, de demander au tribunal la résiliation
immédiate du contrat et votre expulsion. Vos obligations sont les suivantes :
- payer votre loyer et vos charges, dans les délais
fixés par le bail, et verser le dépôt de garantie s'il est
prévu au contrat. Il s'agit évidemment de votre obligation
principale dont le non-respect peut aller jusqu'à la résiliation
immédiate du bail, si ce dernier contient une clause résolutoire
;
- utiliser les locaux loués, en fonction de leur usage
(habitation ou habitation et professionnel),
- entretenir le logement en prenant notamment à votre
charge les réparations locatives. La liste de ces réparations est
fixée par un décret du
26 août 1987, mais attention, il ne s'agit pas d'une liste
limitative. Une réparation qui n'y figure pas peut tout de même
être à votre charge ; en cas de désaccord avec le
propriétaire, c'est le juge qui tranchera,
- laisser exécuter dans votre logement les travaux
d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du
même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en
état et à l'entretien normal des locaux loués. Toutefois,
si ces travaux durent plus de 40 jours, vous pouvez demander une diminution du
loyer au propriétaire ; s'ils rendent le logement inhabitable, vous
pouvez même résilier le bail ;
- ne pas transformer les locaux et équipements
loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut
de cet accord, votre propriétaire pourra exiger, lors de votre
départ, la remise en état initial, ou conserver les
transformations que vous aurez effectuées sans dédommagement. Il
peut même exiger à vos frais la remise immédiate des lieux
en l'état si ces transformations mettent en péril le bon
fonctionnement des équipements ou la sécurité du local
;
- vous assurer contre les risques locatifs
(dégâts des eaux et incendies notamment). Si le
propriétaire vous le demande, vous serez obligé de lui fournir
une attestation de votre assureur, lors de la remise des clefs, puis chaque
année. Attention, le défaut d'assurance peut conduire la
résiliation du contrat de location, si le bail contient une clause
résolutoire en ce sens ;
- demander au propriétaire l'autorisation de sous
louer une partie ou la totalité du logement ou de céder le
bail.
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